【海外生活の第一歩は、まずは住まい捜しから】
海外生活の第一歩は、まずは生活の場所、つまり住居の設営からです。言葉も慣行も大きく異なる不慣れな海外で、知らないうちに、自分の生活にそぐわないものを選んでしまって、本人もご家族も心休まらず、私生活も仕事もままならない、ということが無いように、注意が必要です。

【住宅探しの心構え】
住宅選びは、お婿さん選び、お嫁さん選びにも喩えられます。すべての条件を適えるパーフェクト・チョイスというのは、理想的ですが困難です。どの条件が大切なのか、優先順位を付けて、選びましょう。

【住宅選びの諸条件　（家族優先が基本）】
最も大切なのは、住宅に住まわれる時間が長い方の都合を優先することです。ご家族帯同の場合は、奥様そしてお子様の暮らしやすさが、最優先です。特に海外が始めてのご家族は、いろいろ不安で一杯です。せめて、住むところは、安らぎの場であってほしいものです。家族に憂いが無くてこそ、ご主人様の仕事もはかどるというものです。なお、最近増えている単身赴任者の場合は、日々の食事や余暇の過ごし方を考慮して、立地を決めましょう。また、独身の方で、ご結婚の可能性がある方は、将来の家族引きまとめも考慮に入れる必要があります。

【家族のために住宅を選ぶ　（スクールバスとコミュニティー）】
シンガポールは日本人社会も大きく、日本語が通じる場合も多いため、日本と同じ感覚で住宅選びができるという錯覚に陥りがちです。しかし、ここは飽くまで外国です。そして、ここでは我々は外国人です。したがって、日本に住む外国人駐在員の場合と同様に、外国人学校（つまり日本人学校やインターナショナル・スクール）のスクールバスが立ち寄るアパートに住むのが通常です。スクールバスが来ていないアパートや、スクールバスが満席のルートのアパートを、知らずに選んでしまうと、大変なことになります。また、主として外国人向けのアパートでは、一種の外国人コミュニティ?を形成しています。　その場合、奥さまにとって、日本人が多いところが良いのか、あるいは、逆に少ないところの方が良いのか？　（つまり、ご近所付き合いとプライバシーのバランス。）　これらが、住宅探しを始める場合の最も大切な条件（原点）と言われています。特に、ご主人だけ先行してこられる場合は、見落とさないように要注意です。

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■　不動産仲介業者　：　借り手側なのか、貸し手側なのか？

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住宅探しは、自分一人では出来ません。ましてや言葉や商習慣もことなる外国では、なおさらの事です。当然ながら、不動産仲介業者の手を借りることが必要となります。その場合の大原則は、外国人学校への通学事情なども含め、外国人の生活事情全般に明るく、かつ、「借り手」の立場に立ってくれる業者の起用が大切です。更には、住宅は生き物です。契約期間中には、いろいろ不具合も発生します。また、それ以外にも、揉め事などが発生した場合にも、「借り手」の立場になって、相談にのってくれる、というのも考慮したいポイントです。言い換えれば、「貸し手べったり」の業者だけは避けるべきです。なお、その業者に日本語が通じれば、それにこしたことはないですが、より大切なのは、「姿勢」です。不動産仲介業者は政府免許業種ですので、不公正取引を強いられた場合などは、監督官庁などに苦情を申し入れることも出来ますが、不慣れな外国人には容易ではなく、まずは良い評判の業者を選ぶことが、転ばぬ先の杖です。

“住まい捜しは、入居後のことを考えて業者を選ぶ。” というお客様が増えています。不動産仲介業者の法的貴任は、あくまで“物件の紹介”のみで、事後の管理等は、別途の管理代行契約がある場合は別として、仲介業者の責任範囲ではありません。これは、日本でも同様です。
しかし、見知らぬ土地で、事情も不案内な海外で、言葉の問題は別としても、もし何か後日トラブル（たとえ小さなものでも）のあった時に、力強い味方があれば、皆様のご不安が、いかばかりかでも解消されるのではないでしょうか。

英国の伝統を引き継ぎ、 ”不動産仲介業者は家主の代理” というシンガポールの常識にもかかわらず、 「借り手の立場」 と 「入居後の安心」 を標榜して、日系企業様と駐在員のみなさまにご奉仕して、パシフィック不動産は賃貸仲介１０周年を迎えました。この間ご紹介させて頂いた物件は、３０００件にのぼります。これも、ひとえにお客様の支持があってこそ、と感謝しております。今後とも、 「入居後の安心」 「ご帰国までのフル・サポート」 をモットーに、努力してまいります。 尚、不動産貸借仲介手数料は、通常賃料1か月分で、貸手負担。借手礼金は原則不要です。外国人と見て、借り手からも手数料や交通費を要求する悪徳従業者もいますので要注意。但し、１年以下の短期契約や賃料Ｓ＄２５００未満の物件、そして公団やお部屋借りの場合は、例外的に借り手にも半月?１か月分の手数料がかかります。

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■　候補住宅のリストアップ

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【予算：（期間・家具付きかどうか）】
家賃をご負担になる会社と、まずよくご相談になって下さい。せっかく気に入った物件を探したのに、後で会社に報告したら、予算オーバーで涙を飲まざるを得ないような悲劇にならないように。また、再度物件探しでは、大変です。尚、同一物件でも家賃は契約期間によって異なります。当地標準は、住宅の場合2年で す。（但し、1年経過後は転勤の場合に限り、更に2か月の事前通告で解約可という条項- Diplomatic Clause -をいれるのが一般的）。通常2年より短くなると、月当たりの家賃は高くなります。又、一般的に貸手は、手間の掛かる短期賃貸を嫌います。（短期賃貸用には、専門のサービス・アパートメントがあります。）2年を越える契約は、先物の需給をどう見るかで割り増しが付くか、割り引きになるかは、貸手との交渉によります。家賃には、原則として照明・カーテン・エアコン・ガスレンジ・冷蔵庫・洗濯機のみ付くPartially Furnishedと、ベッド・食卓・応接セット等、最低必需品一切の付くFully Furnishedと両方あります。欧米企業の場合、　Partially Furnished　が普通ですが、当地日系企業様の場合、Fully Furnishedが一般的です。但し、利殖目的の当地オーナー（貸主）の中には、家具類の更新を渋る傾向も強く（中古家具は転売尚難で全損となるため）、交渉上全部新品を要求しますと、家賃の大幅上積みになる場合も多いです。ですから、どうしても新品家具が必要な場合、別途借手側が購入したはうが安上がりになるケースも少なくありません。但し、当地会社所得税法上、小額固定資産は会社会計上の管理が大変で（小額固定資産一括除却制度が無いため）、会社の事務負担が大変だという場合には、当社提携先による家具リースも斡旋できますので、ご相談ください。

【コンドミニアムか戸建てか】
建物の種類については、会社で規定を設けておられる場合も在りますのでお確かめ下さい。又、当地日系企業様の場合、治安上、24時間セキュリティー付きのアパート（コンドミニアム）を原則とされている場合が普通です。

【部屋数（寝室数）等】
ご家族構成・ご予算等によって、部屋数をどうするか？・・・・・ 3LDK・2LDK・1LDK・1ルーム（当地ではStudio／スタジオと呼ぶ）
床面積はどれくらい必要か？
風呂場・トイレの数は？
納戸（Store Room　又は　Servant Room）の有無は？

尚、当地では、賃貸借にあたってオーナーが間取り図を提供することが慣行として無く、取り引きに当たっては、寝室数と面積（平方フィート）を使用するのが一般的です。例えば、3BED／1250といえば、通常は3LDK／1250sq.ftの事です。尚、日本と異なり通常、面積にはバルコニーや専用庭を含めます。なお、登記簿は平方メーター表示ですが、登記簿といえども表示面積と実測が必ずしもぴったり一致しないのは日本でも同じです。

[参　考] 1平方フィート　 →　0．0929平方メートル / 1平方メートル　 →　10．764平方フィート （例） 1350平方フィート　→　約125．4平方メートル

【地区(District)】
どの地区が良いかは皆様各自のご事情によりますが、地区選定に当たって考慮しなければならない要素は、一般的に次の通りです。

1. ご主人様の都合もさる事ながら、ご家族の希望も尊重しましょう。
   家での滞在時間は家族が一番長く、又、海外での生活への不安もあるかもしれません。
   ご家族がリラックスできることは、ご主人様にもプラスです。
   
   
2. 日本人学校への通学の便
   日本人幼稚園・小中学校は、旧District 5（クレメンティ並びにウエストコースト地区）にあり、送迎はスクールバスですが、その住宅までスクールバスが来ているかどうか、定員に達して乗れないという事はないか、又、小さいお子様の場合は、通学時間をも考慮してあげましょう。
   スクールバスは、複数の場所に立ち寄りますので、場所によってはかなりの時間が掛かります。尚、早稲田渋谷シンガポール高校へは、公共交通手段のみで、スクールバスは有りません。なお、現在、小学校のみは、District 5のクレメンティ校以外に、District 17（東部　チャンギ空港近く）のチャンギ校と２キャンパス体制になっています。一般的に、日本人のみならず欧米人等にも、お子様の通学・通塾・通勤・買い物等の便利さから、District 9／10／11に一番人気がありますが、日本人の場合は、学校至近のDistrict 5もポピュラーです。又、チャンギ小学校に比較的近い東海岸の　D15・D16　も、素晴らしい眺望（Sea View）などもあって、根強い人気があります。
   
   
3. 職場への通勤
   西部工業地帯のジュロン地区（D22）か、オフィス・金融街のシティー（D01,D02）か、商業地区のオーチャード（D09）か、空港（D17）か等、職場所在地で自ずと通勤事情が異なってきます。又、特にD01／D02/D09　にお勤めの方で、最近は地下鉄（MRT）を利用される方が、増加しています。シンガポールも、確実に、東京・香港・ニューヨークのように、公共交通利用主体に変りつつあります。特に、シンガポールでは、交通渋滞による経済ロス防止のため、乗用車に重税を課しており、カローラ・クラスの新車が１台　８００万円程度もすることが、この傾向を加速させています。
   
   
4. 飲食店への便・・・特に単身の場合
   単身赴任の場合、飲食店への便も重要な要素です。
   当地では飲酒運転の取締りは日本はど厳しくはないですが、万一事故を起こすと、たとえ対物事故でも、厳罰に処せられます。

【地下鉄（MRT）駅までの距離】
タクシーは時間帯でなかなかつかまらない事も多く、MRT駅あるい主要なバス停に、近い、ないしは、歩いて行けるコンドミニアムの人気が急速に高まりつつあります。 東京・NYは別としても、例えば、香港でも今や地下鉄から何分かが、コンドミニアム選びの重要なポイントになっています。
SBSバスが、近くを頻繁に走っているかも重要です。

【駐車場・エレベーターの有無】
通常、アパート1戸に1台の駐車場が無料で付いてきますが、最近の中心部の物件では、駐車場が別途有料になっているものも御座いますので、ご注意ください。（特に、サービス・アパート。）

【プール等の付帯設備】
コンドミニアムによって、プール・テニスコート・スカッシュコート・ジム等の付帯設備が付いています。しかし残念なのは、最近の地価高騰で、特に中心部の新築物件にはテニスコートがない場合も多いこと。一方、特に郊外の大型コンドミニアムでは、階下にミニスーパー等、店舗を擁している所もあります。

【候補住宅のリストアップ　・　物件見学 （内見） のタイミング】
大体、以上のような地区等ご要望が固まりましたら、不動産仲介会社は入居希望時期を基準に、具体的な空予定物件をリストアップします。当社の場合、データベースからピックアップのうえ、オーナーに空予定時期を再確認し、ご案内させていただきます。その上で内見（現地案内、内部ご見学）となります。なお、物件探しのタイミングとしては、通常、約１か月?１か月半前から、集中的に見出して、入居の３週間前?１か月前程度のタイミングで契約するのが、最もスムーズです。

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■　賃貸借契約の締結

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当地は契約社会。借地・借家法は有りません
当地には、日本の借地・借家法のようなものは有りません。賃貸借は、原則として契約が全てです（民法主義）。ですから、日本のように契約はともあれ、借家法で保護されているので借主の方が強いなどと言う事はまったく有りません。ですから、一旦、契約書に両者が署名したら全てが確定しますので、事前に良く契約内容をチェックしましょう。

【契約当事者】
通常、当地節税の為、会社が借主（テナント）になるのが一般的です。尚、入居者はオキュパントと言い、契約上、入居者を指定させられる場合が多くなってきていますが、その場合、仮に入居者が何らかの事情で出ねばならない時に、他の人居者（後任者・同僚等）をもって補填することも可能なようにしておきましょう。さもないと、後述する転勤免責条項（Diplomatic Clause）に該当しない場合、途中退居でも、契約満期までの家賃を請求されても文句は言えません。

【契約期間・家賃建値】
通常2年間、家具付きベース。シンガポールドル建てです（尚、契約期間等は、両当事者が合意すれば良いだけですからいかなる取決めも可能ですが、短期契約は貸し主にとって内装補修や借り主再募集の負担がかかるため、敬遠されます）。また、2年以上の長期契約は、先物の家賃情勢次第で割り増しをつけられる場合と、割引きをしてくれる場合の両方が考えられます。しかし長期の場合、家屋の耐久性の問題もあり、途中でのメンテナンスについて、しっかり取り決めておく必要が有ります。

【転勤免責条項（Diplomatic clause） 】
2年契約の場合、1年経過後は転勤の場合に限り、一定の事前通告（2か月程度）つまり、最低拘束期間14か月をもって借主は解約できるというもので、必ずこの条項があるか確認しましょう。

【敷金（デポジット）・礼金・仲介手数料】
通常、敷金（保証金）は、2か月分（S＄5000以上の高額物件の場合は、敷金3か月の場合が多くなります）。礼金は無し。
不動産仲介手数料（1か月）・固定資産税・管理費・修繕積立金は、貸主負担。但し、契約書に添付する印紙は、借主負担となります。 なお、日本と違い、借主には、原則として不動産仲介手数料は掛かりませんが、契約期間が２年に満たない短期契約や賃貸料Ｓ＄２５００未満の物件、そしてお部屋貸しや公団（ＨＤＢ）物件の場合は、借主にも半月?1か月分の手数料が掛かります。

【原状回復条件】
退居時、原状回復が義務付けられている場合、自然損耗（Wear and tear）が免責になっているかを確かめましょう。これをしないと、契約上、退居時に全てを入居時の状態（新品は新品に）戻さなければならない羽目にもなりかねません。また、入居時に既にあったキズ（瑕疵）で退去時に修理費用を要求されないように、場合によっては入居時に写真を撮っておくのも一案です。尚、壁への釘打ちは日本はど厳しくはないですが、退居時に補修費用（1個１０ドル程度）を要求される場合があります。

【家具・備品リスト（インベントリ一・リスト）】
入居時の家具・備品は、リストを作成し両者が署名します。退居時にその有無を確認するために使用します。

【ペット、ピアノについて】
当地では、ペットやピアノを管理組合規定で制限しているところは希ですが、ペットについては一部に有りますので、要注意。また、管理組合規定ではOKでも、契約上、貸主が禁止する場合もあります。

【仮契約】
ご希望の物件が見付かりましたら、手付金（PREMINARY DEPOSIT）をオーナーに支払います。通常は、家賃の1か月分です。授受に際して、当社の場合、契約骨子を明確に記入した仮契約書（Provisional Tenancy Agreement又はLetter of lntent）を発行し、それに貸主・借主双方がサインします。手付金の受領をもって、オーナーは、例えより良い条件のオファーが後から出てきても、これを受けることが出来なくなります。一方、借主の気が変わった場合、手付金は没収となります。なお、仮契約に先立ち、本契約書ドラフトを必ず貰って、良く目を通しましょう。余りに一方的な本契約書の場合、手付金支払いも見合わせたほうが、安全です。又、高額の手付金・敷金を支払う際には、貸主が本当に物件の所有者かどうか確認が安全です。当社の場合、シンガポール政府とのコンピューター・オン・ラインで、直ちに確認できるように、なっています。

【本契約】
本契約書出来次第（入居前が大原則）双方が署名します。その際、敷金2か月（但し手付金として1か月支払い済みであれば、残額1か月）並びに先家賃1か月分が必要。また、シンガポール政府に支払う印紙代（通常借主負担）が、400?500ドル程度（家賃額による）。
なお、弁護士立ち会いの場合、弁護士費用が必要です。

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■　入　居

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【鍵の入手・通電・通水】
オーナーから鍵を入手のうえ、入居します。尚、入居（引越作業）の際、使用引越業者が、エレベーターやその他の施設に損害を与えた場合、入居者が一義的責任を負うことになりますので、信頼できる業者を使いましょう。又、引っ越し作業に際しては、極力夜間、日曜・祭日は避け（他人の迷惑・管理規定で禁止している場合も多い）、通常、管理人に事前に通告し、保証金を支払う義務が在ります。入居時には、電気（230v／50cicle）・水道・ガス・電話の接続手続きが必要です。当社の場合、これら手続きを事前に代行致します。尚、とくに電力・水道・ガスは、開通まで（申込み日を含めて）４営業日かかり、又、開通時には借主様の立ち会いが必要となりますので、お含みおきください。

【火災保険・第3者賠償責任保険】
一般的に、建物の火災保険はオーナーが掛けています。しかし、借主に落ち度がある場合、借主に損害賠償責任が発生します。当地では、暖房具を使わず、且つ、木造ではないため、火災は比較的少ないですが、その他の偶発的損害賠償責任をもカバーするため、第3者賠償責任保険を購入を、是非ともお勧めします。当地では、House Holder Policyと呼ばれていますが、日本では付保は”常識”というより、むしろ賃貸契約上の借主の義務となっている場合が、大半です。

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■　入居後の不具合

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【契約内容によって】
契約主義ですので、契約内容によって、貸主が不具合修理を手配するのか、又、費用は貸主負担か、借主負担かが決まってきます。通常、Fully Furnished の場合、誤使用等、借主側に手落ちのない場合は全て、貸主が修理を貸主費用負担で手配する責任があります。但し、自然消耗品（電球の球等）の交換や、契約で定めた一定金額以下の小修理は、借り主負担です。

【不動産仲介業者の責任】
仲介業者は契約当事者（貸主）ではないので、法的責任は有りません。 しかし、当社の場合は、入居後も安心して生活して頂けるよう、きめ細かなアフターサービスをモットーとしております。お困りの際は、気楽に何でもご相談ください。

【大手法人所有物件】
修理も迅速、退去時の恣意的クレームなどの心配が無い法人所有物件に、人気があります。しかしながら、法人所有が一般的なオフィス・ビルと違って、住宅の場合は個人オーナーが大半です。とはいえ、どうしても「法人オーナー」が良い、という場合も、ご相談下さい。出来るだけに、ご希望に沿った法人物件を、ご紹介致します。

【コンドミニアムのメンテナンス・マネジャー】
彼等は共有部分の管理（修理）に責任を持っていますが、専有部分はオーナーの責任です。メンテナンス・マネジャーが善意で修理手配してくれた場合も、費用負担の問題が起こります。まずはオーナーと話すのが先決です。

【固定資産税通知等、オーナー宛郵便物】
借主の善意として、オーナー宛転送してあげてください。

【支払い、遅れずに】
家賃支払いが遅れますと、貸主は警告状を発送してきます（催告）。その後も、再度支払いが遅れますと、貸主は契約を解除することが、契約上、又、慣行上、認められています。借主に悪意がなくても、家賃支払い遅れは貸主の資金計画等に影響を与える為、貸主は深刻に受け止め、その後、関係がギクシャクする事にもなりますので、ご注意下さい。

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■　契約満了：更新又は退居（転居・帰国）

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【退居の通告・引っ越し・立ち会い検査・敷金回収】
契約上の通告期間（通常2か月前まで、借り主の義務）に基き通告後、期間満了後退去の場合、引越作業後貸主・借主双方立ち会いで現場検査（インスペクション）が行われます。その際、家具・備品リストに基き、その有無・状態の確認が行われます。通常、自然損耗はクレームの対象とはなりませんが、人為的な損害は、修理費を請求されます。実際は、修理費差し引きの後、敷金残高の返金になります。水道・電力・電話・新聞の停止。料金精算もお忘れなく。なお昨今、退去時に、恣意的クレームなどの揉め事が多発しております。パシフィック不動産では、お客様からのご要望に基づき、全ての退去時検査に「借り手の立場」で立ち会っております。これも弊社ならではの「安心サービス」の一環です。

【退去後の入居予定者が、内見に来るケース】
お客様が退居後、入居予定あるいは入居を検討されている方が内見に来る場合があります。契約上、2?3か月前に貸主は、事前に現入居者とアポイントを取ったうえで入居予定者を内見に訪問させることが認められています。アポイントを求められた場合、都合が悪い場合には何時なら都合が良いかをはっきり伝えましょう。但し、毎回、都合が悪いと引き伸ばし続けて、退居時違約金として、敷金の一部を没収されたケースがありますのでご注意を。

【更新の場合】
契約上の通告期間（通常2か月）に基き、更新の申し入れをします。更新の期間・家賃については、更新時に再交渉としている場合が大半です。一般的に更新の場合、当初契約と異なり、家具更新等を要求しなければ月単位での更新も可能です。なお、更新の際に、不動産仲介業者を排除しようとする家主もおりますので、その場合は、借主から「業者を通す事が更新の前提」であることを、明言してください。契約更新時に、意図的に仲介業者を排除しようとする家主ほど、退去時に敷金の返還を渋ったり、恣意的クレームを提起する可能性が高い、と言われています。ご注意下さい。

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